Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy trình quan trọng và phức tạp, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ các quy định pháp luật. Dưới đây là các bước và những lưu ý chi tiết để giúp bạn thực hiện việc công chứng một cách hiệu quả.
1. Điều kiện để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Các điều kiện để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
Điều kiện về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
- Bên chuyển nhượng: Phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tức là phải đủ tuổi thành niên và không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật và là chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng đất, được xác nhận bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).
- Bên nhận chuyển nhượng: Cũng phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và không thuộc các trường hợp bị cấm mua bán hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, như tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài không thuộc diện được nhận chuyển nhượng.
Điều kiện về thửa đất chuyển nhượng
- Không có tranh chấp: Thửa đất chuyển nhượng không được đang trong tình trạng tranh chấp. Việc này có thể được xác nhận bởi cơ quan địa chính hoặc chính quyền địa phương.
- Không bị kê biên: Thửa đất không được kê biên để thi hành án hoặc không nằm trong diện bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Thời hạn sử dụng đất: Đất chuyển nhượng phải còn trong thời hạn sử dụng đất. Thời hạn này được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều kiện về hồ sơ công chứng
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Cần có bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) để nộp cho văn phòng công chứng.
- Giấy tờ tùy thân của các bên: Cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải cung cấp bản sao và bản gốc chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân để đối chiếu.
- Hợp đồng chuyển nhượng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được soạn thảo đúng quy định pháp luật, có chữ ký của các bên và được công chứng viên xác nhận.
- Giấy tờ liên quan: Các giấy tờ khác có liên quan – quyền sử dụng đất và giao dịch chuyển nhượng như
sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy xác nhận nhân khẩu (nếu được yêu cầu).
2. Các bước thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ công chứng bao gồm:
|
Bên bán, bên tặng cho |
Bên mua, bên nhận tặng cho |
|
– Giấy chứng nhận (Sổ đỏ); – Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng).
– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn / xác nhận độc thân); – Giấy xác nhận nhân khẩu (nếu đất cấp cho hộ gia đình); – Hợp đồng ủy quyền (nếu có). |
– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu;
– Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn / xác nhận độc thân). |
Bước 2: Nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng
Các bên liên quan nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng tại bất kỳ văn phòng nào trên địa bàn tỉnh / thành phố nơi có bất động sản. Công chứng viên sẽ tiếp nhận và kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ.
Bước 3: Thẩm định hồ sơ
Công chứng viên sẽ thẩm định nội dung của hợp đồng chuyển nhượng, đối chiếu với các giấy tờ gốc và kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch. Nếu hồ sơ hợp lệ, công chứng viên sẽ lập biên bản công chứng.
Bước 4: Ký kết và công chứng hợp đồng
Các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước mặt công chứng viên. Công chứng viên ký và đóng dấu xác nhận vào hợp đồng, hoàn tất thủ tục công chứng.
Bước 5: Trả kết quả
Văn phòng công chứng sẽ trả lại hồ sơ đã công chứng cho các bên và thu phí dịch vụ.
3. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chi phí công chứng bao gồm:
- Phí công chứng: Thu theo quy định của pháp luật, thường dựa trên giá trị của giao dịch chuyển nhượng.
- Trần thù lào: Thu theo Quyết định của UBND tỉnh thành quy định mức trần thù lao công chứng trên địa bàn tỉnh thành nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.
- Phí khác: Có thể bao gồm phí thẩm định, phí dịch vụ và các khoản phí khác liên quan – quá trình công chứng.
Cụ thể:
3.1. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:
|
STT |
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
Mức thu (đồng/trường hợp) |
|
1 |
Dưới 50 triệu đồng |
50 nghìn |
|
2 |
Từ 50 triệu đồng – 100 triệu đồng |
100 nghìn |
|
3 |
Từ trên 100 triệu đồng – 01 tỷ đồng |
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
|
4 |
Từ trên 01 tỷ đồng – 03 tỷ đồng |
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch > 01 tỷ đồng |
|
5 |
Từ trên 03 tỷ đồng – 05 tỷ đồng |
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch > 03 tỷ đồng |
|
6 |
Từ trên 05 tỷ đồng – 10 tỷ đồng |
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch > 05 tỷ đồng |
|
7 |
Từ trên 10 tỷ đồng – 100 tỷ đồng |
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch > 10 tỷ đồng |
|
8 |
Trên 100 tỷ đồng |
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch > 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp) |
3.2. Mức trần thù lao công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Mức trần thù lao công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được văn phòng công chứng thu theo Quyết định của UBND tỉnh/ thành phố trên địa bàn nơi đặt trụ sở văn phòng. Như vậy, thù lao công chứng ở mỗi tỉnh thành có thể không giống nhau. Tuy nhiên, mức trần thù lao công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thường giao động từ 500 ngàn – 1 triệu đồng / trường hợp.
3.3. Các chi phí khác
Tùy theo thỏa thuận giữa khách hàng và văn phòng, ví dụ: Khách hàng có nhu cầu sử dụng dịch vụ đăng ký biến động (sang tên) ở chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai của văn phòng, có thể ủy quyền cho văn phòng thay mặt thực hiện thủ tục này với chi phí dịch vụ hai bên đã thỏa thuận, thống nhất.
4. Thuế phí phải nộp khi đăng ký biến động (sang tên)
Theo Thông tư 92/2015/TT-BTC và Nghị định 140/2016/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:
4.1. Thuế thu nhập cá nhân
Ai phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên tham gia giao dịch. Dưới đây là các quy định cụ thể về việc nộp thuế TNCN theo pháp luật Việt Nam:
- Nếu các bên có thỏa thuận: Trường hợp các bên có thỏa thuận về người nộp thuế thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận đó. Điều này có nghĩa là bất kỳ bên nào (người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng) cũng có thể chịu trách nhiệm nộp thuế nếu có thỏa thuận rõ ràng và cụ thể trong hợp đồng.
- Nếu các bên không có thỏa thuận: Theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC, nếu các bên không có thỏa thuận về việc người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì người có nghĩa vụ nộp thuế TNCN là người chuyển nhượng. Điều này có nghĩa là trong trường hợp không có thỏa thuận cụ thể, người bán sẽ là người phải nộp thuế TNCN.
- Trường hợp tặng cho nhà đất: Nếu không có thỏa thuận thì người nhận tặng cho là người phải nộp thuế TNCN. Lý do là vì người nhận tặng cho được xem là người có thu nhập từ việc nhận tặng cho tài sản.
Ví dụ minh họa:
- Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Ông A bán thửa đất cho ông B với giá 1 tỷ đồng. Hợp đồng không có thỏa thuận về việc ai sẽ nộp thuế TNCN. Theo quy định, ông A (người bán) sẽ phải nộp thuế TNCN là 2% của 1 tỷ đồng, tức là 20 triệu đồng.
- Trường hợp tặng cho nhà đất: Ông C tặng cho con trai là anh D một thửa đất. Hợp đồng không có thỏa thuận về việc ai sẽ nộp thuế TNCN. Theo quy định, anh D (người nhận tặng cho) sẽ phải nộp thuế TNCN là 2% của giá trị thửa đất đó.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất
Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, khi thực hiện chuyển nhượng nhà đất, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) cần nộp được xác định theo công thức sau:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng
- Giá chuyển nhượng: Là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp đặc biệt: Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Ví dụ minh họa: Nếu bạn chuyển nhượng một thửa đất với giá 1 tỷ đồng, thuế TNCN phải nộp sẽ là: Thuế TNCN = 1 tỷ đồng x 2% = 20 triệu đồng
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng:
- Giá chuyển nhượng: Là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp đặc biệt: Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định, thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ví dụ minh họa: Nếu bạn chuyển nhượng một thửa đất cùng với ngôi nhà trên đó với giá 2 tỷ đồng, thuế TNCN phải nộp sẽ là: Thuế TNCN = 2 tỷ đồng x 2% = 40 triệu đồng
Các quy định trên đảm bảo rằng việc tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở được thực hiện một cách minh bạch và công bằng, dựa trên giá trị thực tế hoặc giá trị tối thiểu theo quy định của nhà nước, tránh tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp để trốn thuế.
4.2. Cách tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất
Căn cứ Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, người đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng phải nộp lệ phí trước bạ. Nói cách khác, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi sang tên Giấy chứng nhận được xác định như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất được quy định như sau:
Trường hợp 1: Giá tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành
Nếu giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng chuyển nhượng. Công thức tính cụ thể:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Giá chuyển nhượng (tổng số tiền ghi trong hợp đồng)
Ví dụ minh họa:
Ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B thửa đất 100m², giá đất theo bảng giá đất là 10 triệu đồng/m² nhưng tổng số tiền ông B trả cho ông A là 2 tỷ đồng (20 triệu đồng/m²). Khi đó, lệ phí trước bạ ông B phải nộp khi đăng ký sang tên Giấy chứng nhận sẽ tính như sau:
Lệ phí trước bạ = (100m² x 20 triệu đồng) x 0.5% = 10 triệu đồng
Trường hợp 2: Giá tại hợp đồng chuyển nhượng bằng hoặc thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành
Nếu giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà bằng hoặc thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành, cách tính lệ phí trước bạ sẽ như sau:
- Cách tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất: Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01m² tại bảng giá đất
- Cách tính lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở: Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01m² x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)
Trong đó:
- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà: Giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ (giá 01m² do UBND cấp tỉnh quy định, nên để tính chính xác, phải xem trong quyết định của UBND từng tỉnh thành).
- Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại: Do UBND cấp tỉnh ban hành (khấu trừ theo thời gian sử dụng).
Nắm vững các quy định trên sẽ giúp bạn thực hiện việc chuyển nhượng bất động sản một cách hợp pháp và tránh được các rủi ro pháp lý.
5. Các lưu ý khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Lựa chọn văn phòng công chứng: Chọn văn phòng công chứng uy tín, có kinh nghiệm và vị trí thuận tiện để tiết kiệm thời gian và đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng.
- Kiểm tra giấy tờ: Kiểm tra kỹ lưỡng tất cả các giấy tờ cần thiết trước khi nộp hồ sơ để tránh thiếu sót hoặc sai sót có thể làm chậm quá trình công chứng.
- Thẩm định giá trị hợp đồng: Thẩm định giá trị hợp đồng một cách chính xác để tính toán phí công chứng và các khoản phí khác hợp lý.
- Tư vấn pháp lý: Nếu cần thiết, bạn có thể nhờ – sự tư vấn của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để đảm bảo mọi thủ tục được thực hiện đúng quy định.
6. Kinh nghiệm thực tế khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Chuẩn bị trước: Chuẩn bị kỹ càng trước khi – văn phòng công chứng sẽ giúp tiết kiệm thời gian và tránh các rủi ro pháp lý.
- Đọc kỹ hợp đồng: Đọc kỹ tất cả các điều khoản trong hợp đồng trước khi ký kết để đảm bảo bạn hiểu rõ và đồng ý với các nội dung được ghi trong hợp đồng.
- Giữ lại bản sao: Giữ lại bản sao của tất cả các giấy tờ đã nộp và hợp đồng đã công chứng để làm tài liệu tham khảo trong trường hợp cần thiết.
7. Các câu hỏi thường gặp khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần công chứng không? Có, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Ai là người chịu phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Thường thì phí công chứng hợp đồng sẽ do bên yêu cầu công chứng chịu trách nhiệm chi trả, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
- Có thể công chứng hợp đồng tại bất kỳ văn phòng công chứng nào không? Không, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng nơi có bất động sản.
- Thời gian công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu? Thời gian công chứng hợp đồng thường không kéo dài, thường chỉ mất từ một – hai giờ làm việc nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
Hy vọng bài viết “Những lưu ý khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện hơn về quy trình công chứng nhà đất để thực hiện giao dịch một cách an toàn và hợp pháp. Việc nắm rõ các điều kiện, quy trình thủ tục, các yếu tố pháp lý liên quan và chuẩn bị kỹ lưỡng không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bạn mà còn đảm bảo quá trình chuyển nhượng diễn ra suôn sẻ, tránh được những rủi ro và tranh chấp không đáng có. Chúc bạn thành công trong các giao dịch bất động sản của mình!
Để lại một phản hồi