Thế chấp quyền sử dụng đất cho cá nhân để đảm bảo khoản tiền vay được không? Nếu được thì thủ tục công chứng/đăng ký thế chấp thế nào?
Nhiều người nghĩ rằng việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có thể thực hiện tại các ngân hàng khi vay tiền tại các ngân hàng mà thôi. Còn khi vay cá nhân thì việc người vay giao “sổ đỏ” cho người cho vay giữ (có giấy biên nhận) chỉ là động tác tạo niềm tin giữa hai bên (cắm sổ đỏ).
Động tác “cắm sổ đỏ” nói trên không phải là thế chấp quyền sử dụng đất cho cá nhân. Dưới đây sẽ phân tích rõ điều đó.
Quyền thế chấp/nhận thế chấp quyền sử dụng đất
Điểm g, khoản 1, Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Như vậy, bên cạnh ngân hàng thì các công ty, cơ sở sản xuất kinh doanh, hộ kinh doanh cá thể, hộ gia đình hay cá nhân một người Việt Nam đều có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Sau khi thực hiện công chứng hợp đồng, Bên thế chấp làm thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định tại Thông tư 07/2019/TT-BTP của Bộ Tư pháp tại cơ quan quản lý đất đai.
Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất
Điều 188 Luật Đất Đai 2013 quy định khi thế chấp quyền sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục sau:
– Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác để xác định tính xác thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
– Xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản;
– Nhận bản gốc Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định;
– Lập và ký Hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có quyền sử dụng đất), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng.
– Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Lưu ý: Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015);
Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
*Loại đất được thế chấp:
Theo khoản 1, Điều 179 Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc một trong những loại đất sau được quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng:
– Đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức;
– Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất;
– Đất được cho thuê trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê- Đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
– Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Thời điểm được thế chấp
Thời điểm người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất là sau khi:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
– Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
– Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Người sử dụng đất chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất.
Như vậy, để thế chấp quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện về loại đất và thời điểm được thế chấp quyền sử dụng đất. Không chỉ các tổ chức tín dụng mà cá nhân một người Việt Nam đều có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật.
Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự…
Theo Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19-3-2021 của Chính phủ quy định việc thi hành Bộ luật Dân sự về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ (gọi tắt là Nghị định 21) cho phép người dân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất thay vì chỉ những tổ chức tín dụng như trước đây.
Điều này giúp cho người dân có thể dễ dàng cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải quyết nhanh nhu cầu vay tiền trong trường hợp khẩn cấp. Tuy nhiên, việc thực hiện thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa cá nhân với nhau dễ xảy ra nhiều rủi ro và khi gặp trường hợp tranh chấp sẽ khó giải quyết.
* Đơn giản hóa thủ tục thế chấp vay mượn
Điều 35 của Nghị định 21 quy định, việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của chủ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện như: bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác.
Nghị định này cũng quy định về việc trả lãi suất các khoản phát sinh trong quá trình giao dịch không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định của các điều 357, 466, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu các bên có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ được xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn.
Như vậy, thay vì trước đây người dân cần ra các tổ chức tín dụng như: ngân hàng, quỹ tín dụng để nhận thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hiện nay các cá nhân và các tổ chức kinh tế khác cũng có thể được nhận thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay và giao dịch dân sự. Điều này sẽ giúp cho nhiều người dân đơn giản hóa các thủ tục vay mượn.
Luật sư Vũ Văn Tăng, Đoàn Luật sư tỉnh cho biết, thời gian qua, có nhiều người dân vì muốn vay tiền nhanh, thay vì ký giấy vay mượn nợ thì bị chủ nợ buộc phải ký giấy tờ mua bán nhà đất. Đây là một dạng hợp đồng giả cách đã gây ra rất nhiều rủi ro cho người vay tiền. Có người sau khi ký giấy mua bán đất đã bị chủ nợ tự ý sang tên khiến nhiều người bị mất tài sản. “Trong một số trường hợp, người dân khi giao dịch vay mượn tiền nhưng không ký giấy vay mượn mà chuyển thành giấy thuê nhà, đất để hợp thức hóa số tiền lãi hằng tháng. Thông qua việc ký giấy tờ này, nhiều người đã “qua mặt” các cơ quan chức năng và gây khó khăn cho người vay nợ bởi số lãi hằng tháng phải trả cao ngất ngưỡng so với số tiền đã vay mượn” – Ls.Tăng cho biết.
* Để tránh những rủi ro
Mặc dù Nghị định 21 ra đời đã mở ra một “lối đi” hợp pháp cho các giao dịch vay mượn, thế chấp giữa người dân theo tư cách cá nhân với nhau nhưng điều này còn chứa nhiều rủi ro.
Ông Nguyễn Thế Vinh (ngụ tại thành phố Biên Hòa) cho rằng, việc hợp thức hóa vay mượn nợ giữa các cá nhân với nhau là sự tiến bộ của thương mại và mang tính dân chủ. Tuy nhiên, cần phải tháo gỡ những khó khăn và có quy định cụ thể hơn để tránh những phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện việc cầm cố, vay mượn.
Bên cạnh các ý kiến tán thành việc cho cá nhân và tổ chức kinh tế được nhận thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có ý kiến trái chiều khi cho rằng, việc thế chấp này sẽ gây ra nhiều rủi ro và hệ lụy về sau.
Bà Phạm Giang Thanh (46 tuổi, ngụ tại huyện Thống Nhất) cho rằng, Nghị định 21 tạo điều kiện cho việc vay mượn diễn ra dễ dàng, đơn giản hơn nhưng nếu áp dụng không khéo lại tạo điều kiện cho “tín dụng đen” và đòi nợ thuê có “đất” hoạt động. Cụ thể là trong trường hợp phát sinh tranh chấp sẽ phải ra tòa giải quyết với thủ tục rườm rà, kéo dài nên người cho vay có thể sẽ nhờ đến đòi nợ thuê để đe dọa trả nợ như thời gian vừa qua.
Theo một thẩm phán Tòa án nhân dân tỉnh, Nghị định 21 đưa ra nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc quản lý các giao dịch dân sự. Để tránh những rủi ro không đáng có, tránh những rủi ro cho đôi bên trong trường hợp tranh chấp, thì cần quy định cụ thể hơn và có hướng xử lý các khoản nợ, đồng thời quy định rõ về thủ tục thực hiện giao dịch như: phải qua phòng công chứng xác nhận giao dịch, tài sản được đăng ký tại trung tâm đăng ký giao dịch đảm bảo.
Để lại một phản hồi